+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
Можно ли в графике оптусков не прописывать дополнительный отпуск > Авиабилеты > Ставки капитализации и дисконтирования в оценке недвижимости

Ставки капитализации и дисконтирования в оценке недвижимости

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
Ставки капитализации и дисконтирования в оценке недвижимости

Ставка капитализации — показатель, характеризующий стоимость какого-либо имущества и количество дохода, которое это самое имущество приносит. На сегодняшний день существуют два основных типа данного параметра, в частности:. Сегодня мы остановим свое внимание именно на первом способе, поскольку он используется чаще всего. Для эффективного ведения бизнеса обязательно необходимо знать, какие доходы приносит то или иное имущество. Именно исходя из этих показателей, владелец имущества сможет принимать те или иные решения для того, чтобы свести этот показатель к максимально приемлемому для себя уровню. Ставка капитализации недвижимости может рассчитываться одним из нескольких способов.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Ставка капитализации в оценке объектов недвижимости: отличия от ставки дисконтирования

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Методы расчета ставки дисконта и капитализации

Рекомендуем оценочную компанию: Методики Оставить комментарий Читать комментарии. Оригинал статьи расположен по этой ссылке. Проблема определения ставки дисконтирования вообще, а в условиях кризиса особенно, остается важнейшей проблемой для практикующих оценщиков. Обсуждению различных аспектов проблемы посвящено много работ известных специалистов в области оценки Грибовский В.

Михайлец В. RU [7] и Appraiser. Не вступая в дискуссию по отдельным вопросам, я хотел бы изложить свою позицию по проблеме определения ставки дисконтирования в условиях кризиса в целом. Ставка дисконтирования — инструмент, который используется для перевода ожидаемых денежных потоков, генерируемых активом, в текущую стоимость этого актива. Как и всякий инструмент, его следует использовать с осторожностью и ясным пониманием того, как, в каких ситуациях и при каких допущениях он работает.

Перед тем как обсуждать особенности определения ставки дисконтирования в условиях кризиса, следует четко определить суть этого понятия, его экономическое содержание и то, как и при каких условиях этот инструмент будет применяться в процессе оценки. Перед обсуждением того, как изменилась ставка дисконтирования в условиях кризиса, рассмотрим, что изменилось на рынке недвижимости, когда общий мировой кризис пришел в российскую экономику.

Основные процессы на рынке недвижимости в связи с кризисом с позиций оценщика можно охарактеризовать следующими моментами:. В результате резкого снижения доходности от строительства инвестиции в девелоперские проекты утратили свою привлекательность. Термин - ставка дисконтирования тесно связан с понятием стоимость капитала или доход на капитал, который характеризует денежную компенсацию, которую рассчитывает получить инвестор, вкладывающий деньги в актив, генерирующий доход, с учетом распределения этого дохода во времени и рисков, ассоциируемых с получением этого дохода.

Этот доход называют отдачей. Обычно [1,2] различают два вида отдачи: текущая отдача и конечная отдача. Текущая отдача показывает отношение годового чистого операционного дохода к величине первоначальных инвестиций. Важно отметить, что текущая отдача не отражает всех эффектов, связанных с тем, что в процессе пользования активом его цена может падать из — за старения или расти из — за роста цен на рынке. Поэтому более полной характеристикой эффективности инвестиций является конечная отдача.

Конечная отдача характеризует полный доход, который получает инвестор, приобретая актив, и отражает как текущие денежные поступления, так и доходы потери от изменения его стоимости. Отсюда следует, что конечная отдача может быть выше, чем текущая, если стоимость актива растет, или ниже, если стоимость актива падает.

Заметим, что снижение цены из за физического износа недвижимости обычно менее значимо, чем по причине общего изменения цен на рынке. Поэтому рост цены актива в условиях растущего рынка может занимать основное место в величине конечной отдачи. Также рост цен приводит к высокой доходности девелоперских проектов. В условиях кризиса, однако, ситуация изменилась в корне. Цены с лета прошлого года снижались, арендные ставки и соответственно чистый операционный доход за этот период упал. В результате конечная отдача, характеризующая доходность вложений в недвижимость, за период кризиса существенно уменьшилась.

И, что особенно важно с точки зрения оценщика, рынок не ожидает увеличения отдачи от инвестиций в недвижимость в ближайшее время. В соответствии с общей теорией корпоративных финансов в качестве ставки дисконтирования принимается конечная отдача, которую ожидает получить инвестор от альтернативных вложений с таким же уровнем риска.

При достаточно общих предположениях, как это было показано в ряде публикаций см. Следует обратить особое внимание на то, что речь идет об ожиданиях участников рынка, а не о фактически наблюдавшихся в предшествующий период темпах роста.

В связи с этим следует сделать два важных для расчета ставки дисконтирования замечания:. Следует отметить, что коэффициент капитализации по смыслу близок хотя в общем случае может быть и не равен ей к текущей отдаче.

Поэтому в качестве коэффициента капитализации обычно используют величину текущей отдачи, рассчитанную на основе статистической обработки данных.

Как известно, реальная и номинальная ставка связаны между собой известным соотношением Ирвинга Фишера, которое в линейном приближении при малых значениях ожидаемого темпа инфляции принимает вид: реальная ставка равна номинальной за минусом ожидаемого ежегодного темпа роста цен. Поэтому величина самой ставки дисконтирования в реальном выражении меньше на величину индекса инфляции также при использовании линейного приближения , чем номинальная.

Здесь важно отметить, что индекс инфляции, которым обычно пользуются при таких пересчетах, относится к корзине продуктов, стоимость которой в период кризиса действительно растет. Таким образом, индекс инфляции отражает тот факт, что деньги, на которые можно купить хлеб, молоко и т.

Но так ли это важно для инвестора? В условиях текущего кризиса снижаются цены на недвижимость, на строительные материалы, на работы и на аренду. И, значит, по прошествии некоторого времени на ту же сумму можно купить больше квадратных метров недвижимости, чем было бы приобретено до кризиса.

Таким образом, деньги, предназначенные для инвестиций в недвижимость, становятся дороже. И это, очевидно, в большей степени, чем рост цен на продукты первой необходимости, затрагивает экономические интересы девелоперов и других участников рынка недвижимости. Поэтому полезность перехода к реальной ставке в расчетах, связанных с оценкой недвижимости, нам представляется весьма спорной.

Перед тем, как перейти к обсуждению конкретных значений ставки дисконтирования и коэффициента капитализации в условиях кризиса, я приведу высказывание одного из участников положившего начало одной из упомянутых дискуссий Фамилия не указана. Заслуживает внимания позиция автора цитируемых строк. Но этому результату он не верит потому, что результат не совпадает с сомнительным, но "всеми нами любимым" кумулятивным методом.

Ниже мы покажем, что именно этот результат лежит в русле значений, отражающих реальную ситуацию на кризисном рынке. Приведем значения текущей отдачи для различных сегментов рынка, полученные в Приволжском центре финансового консалтинга и оценки, в результате обработки статистических данных по Нижнему Новгороду:.

Анализ различных источников показывает, что примерно такие же данные характеризуют текущую доходность и в других городах.

Заметим, что в связи с непропорционально снизившимися в результате кризиса арендными ставками, большими потерями, связанными с простоями и неплатежами и сохраняющимися затратами на обслуживание недвижимости, текущая отдача от сдачи недвижимости в аренду по сравнению с докризисным периодом заметно снизилась.

Анализируя мнения различных экспертов, сопоставляя текущую ситуацию с процессами выхода из кризиса годов, можно принять следующий прогноз динамики цен недвижимости на последующие годы: в ближайшее время цены могут еще медленно понижаться с переходом в стадию рецессии.

Далее по прошествии одного, двух лет следует ожидать плавного перехода к повышательному тренду. По крайней мере, примерно такая траектория цен была отмечена в прошлый кризис. Таким образом, ставка дисконтирования в условиях кризиса достаточно низкая. Это отражает тот факт, что приобретение доходной недвижимости в данный момент не может рассматриваться как выгодная инвестиция. Неопределенность будущего развития рынка недвижимости и связанные с этим риски инвестиций в недвижимость в текущей ситуации не компенсируются в условиях кризиса доходностью, которая наблюдалась в докризисный период.

Как отмечалось выше, в силу упомянутых причин доходность инвестиций в строительство в результате общего финансового кризиса также существенно упала. Главным фактором снижения доходности является падение текущих цен продаж и ожидание их дальнейшего снижения.

Анализ данных по ряду городов России, приведенных в источниках см. И это при больших рисках, связанных с неопределенностью дальнейшего развития процессов на рынке недвижимости. Действительно, кризис повысил риски неполучения планируемых доходов инвесторами, приобретающими доходную недвижимость в целях последующей сдачи в аренду. Повысились также риски инвестиций в строительство, связанные с неизвестностью, как поведут себя цены на объекты недвижимости в будущем, как будут изменяться цены на материалы и соответствующие затраты на строительство.

Как известно, инвестор, вкладывая деньги в проекты, характеризующиеся большими рисками, требует соответствующей компенсации премии за риск.

Другими словами, инвестор готов повышать свой риск только в обмен на увеличение доходности инвестиций. Поэтому доходные активы на свободном конкурентном рынке обычно отвечают требованию: если они более рискованные, то они должны быть более доходными. Отсюда многие оценщики делают вывод о том, что в условиях кризиса в связи с повышенными рисками ставка дисконтирования, отражающая доходность инвестиций в недвижимость, должна быть более высокой, чем в докризисный период, характеризующийся меньшими рисками.

С этим выводом, однако, нельзя согласиться. Сам факт, что повысился риск, связанный с данным активом, не означает автоматического повышения его доходности.

Адекватное соотношение между доходностью инвестиций и их риском справедливо только для установившегося рынка, когда инвестор может выбирать между несколькими альтернативными вложениями, каждое из которых характеризуется своим уровнем риска. В ситуации же кризиса рынок выходит из равновесного состояния. Доходность инвестиций в недвижимость понизилась на фоне снижения общей доходности бизнеса и соответственно снижения доходности альтернативных инструментов инвестирования.

При этом повысились риски не только инвестиций в недвижимость, но риски других инвестиций, которые могут рассматриваться как альтернативные. Таким образом, приобретая недвижимость с инвестиционными целями, инвестор вынужден соглашаться на меньшую доходность, чем в докризисные времена, с одновременным пониманием того, что принимает свои решения в условиях более высокого риска. Поэтому снижение ставки дисконтирования естественное следствие общего падения доходности бизнеса в результате кризиса во всех сферах экономики.

Как известно, этот метод предусматривает определение ставки дисконтирования путем прибавления к безрисковой ставке поправок, отражающих требуемую компенсацию за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент. Совершенно очевидно, что в любой ситуации и, в том числе, в период кризиса ставка дисконтирования должна быть выше безрисковой ставки. Это фундаментальное положение теории корпоративных финансов не может быть нарушено ни при каких обстоятельствах, и кризис здесь ничего не меняет.

Действительно, разумный инвестор не будет вкладывать в рисковый актив вместо безрискового, если он не ожидает компенсации за риск. Поэтому безрисковая ставка всегда является нижней границей ставки дисконтирования.

Что же касается расчетов компенсации за риск, то в этой части метод кумулятивного построения вызывает серьезные возражения, прежде всего, в связи с тем, что полностью опирается на субъективное мнение, которое по существу и определяет конечное значение ставки дисконтирования. Ситуация определения ставки дисконтирования усугубляется тем, что, как отмечено выше, доходность вложений в недвижимость в условиях кризиса не адекватна рискам, характерным для вложений в недвижимость в этот период.

Поэтому использование этого метода вообще, и в условиях кризиса особенно, может привести к неверным результатам и уж, по крайней мере, не может служить основанием для отрицания результатов, вытекающих из данных рынка. Обычно доходность инвестиций выше, чем банковская ставка. Поэтому инвестор заинтересован наряду с собственными средствами использовать заемные средства.

В этом случае он, оплачивая заемные средства, делится с кредитной организацией своим доходом, и обе стороны остаются в выигрыше. С точки зрения доходного подхода к оценке это означает, что ставка дисконтирования должна быть больше банковской ставки, и это находит свое отражение в расчетных формулах [5]. Однако условия существующего кризиса изменили нормальные отношения между инвесторами и кредитными организациями.

Приобретение доходной недвижимости с целью инвестиций не обеспечивает доходность, которая бы превышала стоимость заемных средств. В этих условиях приобретение недвижимости с использованием заемных средств становится невыгодным. Аналогичная ситуация имеет место и по отношению к девелоперским проектам. Поскольку инвесторы не могут обеспечить доходность инвестиций в строительство выше ставки, которую требуют банки, они не могут использовать заемные средства.

С другой стороны и банки не готовы кредитовать проекты, относительно которых нет уверенности, что их доходность выше, чем банковские ставки и соответственно инвесторы смогут своевременно расплачиваться с банком.

Таким образом, на текущий момент ставка дисконтирования оказывается ниже банковской ставки, и никаких противоречий с точки зрения оценочного процесса здесь нет.

Необходимые для нормального развития экономики соотношения между ставкой дисконтирования и банковской ставкой восстановятся, когда рынок придет в равновесие: арендные ставки вырастут по отношению к ценам, а ожидания рынка в отношении роста рыночных цен, и это позволит кредитным организациям снижать процентные ставки, а инвесторам использовать заемные средства.

В хорошо известной формуле для расчета стоимости методом прямой капитализации коэффициент капитализации присутствует в знаменателе, и его снижение при прочих фиксированных параметрах должно привести к повышению расчетной стоимости объекта недвижимости, что противоречит сложившейся ситуации. На самом деле никаких противоречий здесь нет. Как отмечалось выше, на данный момент арендодатели оказываются более уступчивы, чем продавцы недвижимости.

Поэтому в среднем отношение арендной ставки к стоимости недвижимости в условиях текущего кризиса уменьшилось.

Доходный подход оценки недвижимого имущества

Тема определения взаимосвязанных ставок дисконтирования и капитализации очень актуальна, причём не только у оценщиков. Специалисты обсуждали проблемы определения ставок и краткосрочные перспективы рынка. Прежде, чем говорить о взаимосвязи ставки дисконтирования и ставки капитализации, следует разобраться в самих понятиях.

Показатель ставки капитализации способен дать ценную информацию в процессе оценки инвестиционных потоков. К сожалению, с вычислениями часто возникают большие проблемы, поскольку статистическая информация по рынку недвижимости, а также по ряду других ключевых сегментов экономики, в разрезе Российской Федерации часто отсутствует. При росте дохода формула расчета ставки капитализации дополняется таким показателем, как темп роста.

Принципы, преимущества и недостатки доходного подхода при оценке недвижимости. Теория капитализации и капитализационные коэффициенты, методы расчета ставки капитализации. Оценка с применением техники остатка. Методы расчёта ставки дисконтирования.

Ставка капитализации

Слуцкий сообщал а : А определяли и для Новосиба, и для Краснодара, и для Красноярска Туфта это всё. Нет там никаких проблем. И со сходимостью результатов ДП и СП проюлем тоже нет. А здесь они оч. Поиск Активные темы Вход Регистрация. К вопросу о расчете ставки капитализации.

Метод капитализации доходов для оценки бизнеса + пример расчета в Excel

Метод капитализации доходов — подход оценки стоимости бизнеса или инвестиционного проекта на основе приведения доходов к единой стоимости. Метод применяется для экспресс оценки стоимости бизнеса, инвестиционных проектов и недвижимости, а также для проведения сравнения о определения более инвестиционно привлекательных объектов. В данной статье мы сделаем акцент на разбор метода капитализации доходов для оценки бизнеса или уже существующего инвестиционного проекта. Применяется для развитых, крупных компаний, которые имеют достаточное количество финансовых данных для точного прогнозирования будущих доходов и темпа роста Применим при стабильно функционирующем предприятии бизнесе , когда можно корректно прогнозировать будущие денежные поступления и доходы. Не подходит для оценки венчурных проектов и стартапов, которые не имеют денежных потоков совсем, еще не создали устойчивую сбытовую сеть и равномерные поступления доходов.

Наш специалист - победитель конкурса Золотая Логода в номинации Оценка интеллектуальной собственности Наш адрес: г. Москва, м.

Скачать файл: referat. Краткое описание работы: Понятие, значение ставки дисконтирования в методе дисконтирования денежного потока. Определение, расчет и применение ставки дисконта в рамках доходного подхода.

Ставки дисконтирования и капитализации

Рекомендуем оценочную компанию: Методики Оставить комментарий Читать комментарии. Оригинал статьи расположен по этой ссылке. Проблема определения ставки дисконтирования вообще, а в условиях кризиса особенно, остается важнейшей проблемой для практикующих оценщиков.

За последние дни несколько людей спросили меня о том, как недавние события повлияют на оценку недвижимости российского рынка. Поэтому сегодня, я подумал, что могу дать свои краткие комментарии по этому вопросу, несмотря на то, что сейчас ситуация очень нестабильна и быстро меняется. На данный момент на российском рынке существует несколько потенциальных драйверов изменения оценки недвижимости на российском рынке; ниже я перечислю их в произвольном порядке:. Настроения рынка Настроения международных игроков, безусловно, пошатнулись в связи с недавними событиями, которые я не буду подробно описывать. Их можно разделить на события с долгосрочным эффектом, как например те, что имеют отношение к продолжающемуся представлению России в невыгодном свете, особенно со стороны западных СМИ, которые направлены на заранее настроенную против России аудиторию, а также события с краткосрочным эффектом, такие, как недавние и достаточно внезапные санкции со стороны США, немедленно спровоцировавшие резкую, массово распространившуюся обеспокоенность.

Ставка дисконтирования для оценивания недвижимости в условиях кризиса

.

Ставка капитализации состоит из ставки дохода и ставки дисконта. При работе В процессе оценки недвижимости инвесторы нередко используют так.

.

Вы точно человек?

.

.

.

.

.

.

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Маша Б.

    Таранец Экономика и оценка недвижимости Конспект лекций.

© 2020 nskeks.ru